Kto to wszystko kupi? Niż demograficzny a mieszkaniowy boom w Krośnie
Portalu
W 2025 roku urodziło się jedynie 204 Krośnian, a zmarło 480. Spadek liczby ludności nie jest jednak problemem wyłącznie naszego miasta, a całego kraju i utrzymuje się od 2012 roku. W ubiegłym roku Polska osiągnęła najniższy dotychczas wskaźnik dzietności, wynoszący ok. 1,1. Aby zapewnić stabilną zastępowalność pokoleń, na jedną kobietę w wieku rozrodczym powinno przypadać średnio ponad dwoje dzieci, aby liczba ludności nie malała.
Główny Urząd Statystyczny prognozuje, że do 2060 roku może nas być nawet o 1/3 mniej. Dla Krosna oznacza to, że z obecnych 43 tys. mieszkańców, zostanie 28 tys. Pisaliśmy o tym tutaj.
- Oprócz ujemnego przyrostu naturalnego, będziemy obserwować dalsze niekorzystne zmiany w strukturze ludności według wieku oraz zmniejszanie się liczebności kobiet w wieku rozrodczym. Osoby w wieku 65 lat i więcej będą stanowiły około 30% populacji – czytamy w raporcie GUS.
W Krośnie osoby w wieku poprodukcyjnym już stanowią ok. 29%. Na 100 osób w wieku produkcyjnym w 2025 roku przypadało ok. 53 seniorów (dla porównania w 2020 było ich 46). Jesteśmy jednym z najszybciej starzejących się miast na Podkarpaciu, o czym pisaliśmy tutaj już w 2019 roku.
Demografia w Krośnie jest w stanie krytycznym, nie chcę powiedzieć katastrofalnym, ale źle to wygląda
– mówił prezydent Piotr Przytocki podczas "Godziny z samorządem" w Trendy Radio.
Jak zmiany demograficzne mogą wpłynąć na rynek nieruchomości?
- Spadek popytu i idący za tym spadek cen nieruchomości;
- Zbyt wiele lokali z rynku wtórnego, często w złym stanie technicznym;
- Nieruchomości przestaną być postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału i "inwestycja dla dzieci";
- Budownictwo senioralne: rynek mieszkaniowy będzie musiał dostosować się do potrzeb rosnącej grupy osób starszych – mniejsze mieszkania, wyłącznie na parterze lub w budynkach z udogodnieniami np. windą.
Takie skutki, chociaż powoli zaczynają być zauważalne, mogą być codziennością za dekady. Jednak deweloperzy próbują odpowiadać na potrzeby tu i teraz. Mimo niekorzystnych trendów demograficznych, Polska wciąż zmaga się z istotną luką mieszkaniową.
Instytut Rozwoju Miast i Regionów w raporcie z 2023 wskazuje, że w Polsce na 1000 osób przypada średnio 392 mieszkania. Wskaźnik ten jest o 26% niższy od średniej europejskiej (495 mieszkań). - Według 32% obywateli brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe stanowią najważniejszy problem polskich rodzin – podaje Instytut.
Jako główny problem wskazują niewystarczający zasób mieszkań społecznych, wyłączonych z "gry rynkowej" oraz przeznaczonych dla mniej zamożnych. Obecnie rynkiem rządzą deweloperzy, dla których mieszkania pozostają inwestycją z wyliczalną stopą zysku, a na takie lokum nie stać każdego.
W Krośnie mieszkania społeczne, czynszowe, wybudowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego stanowiły w latach 2020-2024 około 19% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania.
- Lista oczekujących w TBS-ie ciągle jest duża, nie zmniejsza się, przybywa nam chętnych do zamieszkania – mówi prezydent w Trendy Radio. Oczekujących jest ok. 1200 osób.
Choć Miasto planuje razem z TBS kolejne inwestycje, sprzyja także tym prywatnym. Radni niejednokrotnie podczas obrad wyrażali zgodę na budowę budynków wielorodzinnych w ramach tzw. specustawy. Władze miasta często podkreślają w dyskusjach, jak ważne jest tworzenie nowych lokali, aby przyciągnąć nowych lub zatrzymać obecnych, młodych mieszkańców.
Przyjrzyjmy się, jakie inwestycje mieszkaniowe w Krośnie są w trakcie budowy, jakie mają już pozwolenie, a które są dopiero w sferze planów. Staraliśmy się zebrać wszystkie przedsięwzięcia, ale wciąż mogą być takie, o których nie mamy wiedzy.
Mieszkania w trakcie budowy
Hallera – TBS
W ramach inwestycji powstały już dwa budynki. Pisaliśmy o nich tutaj. Trzeci blok jest w trakcie budowy, zakończenie planowane jest na II kwartał 2027 roku, niedługo mają rozpocząć się prace nad czwartym. W sumie do odbioru będzie jeszcze 130 mieszkań w obu budynkach.
"Apartamenty Andersa"
To sąsiadująca z TBS inwestycja między ul. Hallera a gen. Andersa (czyli nowy wiadukt). Z czterech planowanych budynków o łącznej ilości 184 mieszkań, zamieszkany jest na razie jeden. Kolejne trzy są w trakcie budowy. Zakończenie planowane jest na II kwartał 2028 roku.
"Apartamenty Zielona"
Trwa ostatni etap inwestycji przy ul. Zielonej. Powstały już dwa budynki, trzeci - ok. 50 mieszkań jest w budowie.
"Na przesmyku"
13 domów w zabudowie szeregowej między ul. Mickiewicza a Powstańców Warszawskich.
Inwestycja, ze względu na swoją lokalizację tuż przy skwerze Radosna Dolina, spotkała się z niezadowoleniem części mieszkańców os. Markiewicza, jednak radni Miasta wyrazili na nią zgodę. Pisaliśmy o tym tutaj.
"Osiedle Krakowska"
10 mieszkań 3-4 pokojowych, położonych na dwóch kondygnacjach szeregowego budynku, powstało przy ul. Orzeszkowej. Obiekt jest w stanie surowym zamkniętym.
"Kamienica Lwowska"
Przebudowa istniejącej kamienicy przy ul. Lwowskiej 14. W sumie w dwóch segmentach powstanie 28 mieszkań. Prace rozpoczęły się w kwietniu.
Pużaka
Na działce między producentem odzieży Dagon a hotelem Twist powstały już dwa budynki wielorodzinne. Kolejne trzy, bliżej ul. Pużaka, mają pozwolenie na budowę. W sumie będzie tam ok. 30 mieszkań.
"Osiedle Jaworowa"
Nowa, dopiero rozpoczęta inwestycja przy ul. Jaworowej w Turaszówce. W 9 blokach powstanie ok. 81 mieszkań. Budynki będą oddawane etapami, ostatni ma się zakończyć do końca 2028 roku.
Handlowa
Tuż za Leroy Merlin rozpoczęła się budowa 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych (w sumie 26 mieszkań) w zabudowie szeregowej oraz budynku usługowego. Zakończenie planowane jest na kwiecień 2028 roku.
Suchodolska
Przed wjazdem do Głowienki na początku roku rozpoczęła się budowa ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (16 mieszkań). Prace mają zakończyć się za dwa lata.
2 pozwolenia na budowę przy ul. Grodzkiej
Są inwestycje, które jeszcze się nie rozpoczęły, ale mają pozwolenie na budowę. Tak się złożyło, że obie działki zlokalizowane są przy ul. Grodzkiej:
- między dawnym kinem Sokół a sąsiednią kamienicą - budynek mieszkalny wielorodzinny
- między ul. Grodzką a Kauflandem - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową, inwestor: KPB Development Sp. z o.o.
Inwestycje w planach
To nie koniec przyszłych zmian w sąsiedztwie ul. Grodzkiej. Warunki zabudowy (czyli pierwszy etap konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę) posiadają także działki:
- obok Kauflanda i Pałacu Kaczkowskich - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową i garażem podziemnym
- na skwerze przy ul. Parkowej: działka posiadała już dwie decyzje o warunkach zabudowy - dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz dla budynku usługowo-mieszkalnego. Jak ustalił serwis Krosnosfera, inwestor kupił działkę i poprawia dokumentację wymaganą do pozwolenia na budowę.
ul. Lwowska
O planach na nowoczesny budynek w miejscu dawnego Społem przy ul. Lwowskiej pisaliśmy już w 2021 roku - tutaj. Chociaż wydano pozwolenie na budowę, prace się nie rozpoczęły. Działka w centrum miasta zyskała nowego właściciela - krośnieńską firmę PP Dom. Inwestor chciał jednak zmienić projekt budynku, ale na zaproponowaną koncepcję nie zgodził się projektant.
- Postanowiliśmy wygasić pozwolenie i zaprojektować wszystko od nowa, tak aby pasowało do otoczenia - komentuje Przemysław Wójcik z firmy PP Dom.
Kopalniana
Ta sama firma ma zgodę miasta na dwa 4-kondygnacyjne bloki przy ul. Kopalnianej (między dzielnicami Zawodzie a Krościenko Niżne). W sumie będą w nich 74 mieszkania. Inwestycji sprzeciwia się część mieszkańców sąsiednich szeregówek. O sprawie pisaliśmy tutaj.
Korczyńska
Tuż za szpitalem przy ul. Korczyńskiej mogą powstać dwa bloki o maksymalnie 6 kondygnacjach z planowaną liczbą mieszkań od 180 do 215. Jeden z budynków ma posiadać część usługową i część fitness, planowane są także garaże podziemne. Inwestycja musi otrzymać zgodę Rady Miasta na lokalizację. Nie wiadomo jeszcze, kiedy sprawa będzie rozstrzygana.
Bema
Przy ul. Bema w Turaszówce prywatny inwestor chciałby stworzyć małe osiedle: trzy budynki 3-kondygnacyjne i dwa 2-kondygnacyjne, w sumie 76 mieszkań. Niektórzy mieszkańcy sąsiednich domów nie zgadzają się jednak na wielokondygnacyjną zabudowę, ponieważ nie pasuje do istniejącej zabudowy jednorodzinnej. Sugerują zabudowę bliźniaczą lub szeregową. Obawiają się także, że zbyt duża liczba nowych mieszkańców, która wiąże się np. ze wzmożonym ruchem samochodów pogorszy jakość ich życia. O tym, czy inwestycja zostanie zrealizowana zdecydują radni. Nie wiadomo jeszcze, kiedy sprawa trafi pod obrady.
Ten sam inwestor ma już jednak pozwolenie na budowę bloku z około 40 mieszkaniami na działce tuż przy drodze, więc planowane kolejne 5 budynków na dalszych działkach ma być poszerzeniem inwestycji.
Okrzei
To kolejne podejście do tej lokalizacji, tuż za parkiem przy ul. Okrzei. Chociaż w 2023 roku Rada Miasta wyraziła zgodę na inwestycję, decyzją wojewody uchwała została uznana za nieważną. Powodem była niezgodność planów ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, przede wszystkim chodziło o zbyt wysoką zabudowę (ponad 18 metrów).
Teraz inwestor "zmniejszył" projekt. Nowy wniosek zakłada budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego z garażem podziemnym o czterech kondygnacjach i maksymalnej wysokości 12 metrów. Ma oferować od 25 do 40 mieszkań. Decyzję o inwestycji podejmie Rada Miasta, termin nie jest jeszcze znany.
Sikorskiego
Już jest pierwszy inwestor, który chciałby skorzystać z terenów, jakie otworzy przebudowa ul. Sikorskiego. Będzie to niedaleko planowanego centrum handlowego, o którym pisaliśmy tutaj. Złożono wniosek o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, a także parkingu na 144 miejsc postojowych. Oznacza to, że może tam powstać nawet koło 100 mieszkań. Wniosek jest w trakcie rozpatrywania.
Rokowiec
W tej samej okolicy, ale po drugiej stronie torów przy nowej ul. Rokowiec, Miasto od lat zapowiada budowę olbrzymiego osiedla na blisko 1800 mieszkań. Ostatni raz pisaliśmy o nim tutaj.
- To jest perspektywiczny teren, co do którego jeszcze nie mogę powiedzieć o konkretach, bo trzeba go uzbroić. Tam dzisiaj jest rola - mówił w lutym prezydent Piotr Przytocki. Dla Miasta są ta plany do zrealizowania dopiero w perspektywie najbliższych 5-10 lat.
Sportowa
Znacznie szybciej będziemy mogli zobaczyć nowe miejskie inwestycje w Turaszówce. - Mamy tereny w rejonie basenu w Turaszówce, grunty miejskie, na których będziemy starali się zaprojektować fajne obiekty mieszkalne, oczywiście w ramach TBS-u. Poprawiliśmy tam infrastrukturę drogową, na skrzyżowaniu ul. Sportowej z Rzeszowską jest sygnalizacja, więc nie byłoby już tych problemów z wyjazdem z osiedla na drogę wojewódzką, potem krajową. Jesteśmy już w fazie zaawansowanej koncepcyjnie, przystępujemy do wykonania dokumentacji - zdradził prezydent w rozmowie z radiem.
- Raport o stanie miasta Krosna 2024
- Główny Urząd Statystyczny: Prognoza ludności gmin na lata 2023-2060
- Główny Urząd Statystyczny: Prognoza ludności rezydującej dla Polski na lata 2023-2060
- Główny Urząd Statystyczny: Ludność. Stan i struktura oraz ruch naturalny w przekroju terytorialnym w 2025 r. Stan w dniu 31 grudnia
- Instytut Rozwoju Miast i Reginu: Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych